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I.2 - Sur le plan fiscal :
Selon l'option choisie par le conjoint survivant, les
droits de succession dont sera redevable votre enfant varieront en proportion.
La donation entre époux vous donner des droits supplémentaires, mais ne vous exonèrera
pas de Droits de mutation dit " droits de succession " ou " droit de
donation "
Le fisc accorde un abattement :
- 400.000,00 Francs à compter du 1er/01/1999 ( il sera porté
à 500.000,00 Francs à compter du 01/01/2000) pour le conjoint survivant,
- 300.000,00 Francs pour chaque enfant.
Au delà les droits perçus au profit de l'Etat sont
réglés de la manière suivante :
- conjoint survivant :
5% jusqu'à 50.000,00 F
10% de 50.000,00 à 100.000,00
15% de 100.000,00 à 200.000,00
20% de 200.000,00 à 3.400.000,00
30% de 3.400.000,00 à 5.600.000,00
35% de 5.600.000,00 à 11.200.000,00
40% au-delà de 11.200.000,00
- enfant :
5% jusqu'à 50.000,00 F
10% de 50.000,00 à 75.000,00
15% de 75.000,00 à 100.000,00
20% de 100.000,00 à 3.400.000,00
30% de 3.400.000,00 à 5.600.000,00
35% de 5.600.000,00 à 11.200.000,00
40% au-delà de 11.200.000,00
Toute donation doit être déclarée au fisc, sauf les
cadeaux d'usage.
Actuellement il existe des avantages fiscaux de procéder à des donations entre
vifs, soit à son conjoint soit à ses enfants, même au petits-enfants.
Ces donations peuvent comporter des tas de clauses permettant de sauvegarder les
intérêts du donateur (réserve d'usufruit ou de droit d'usage et d'habitation - réserve
du droit de retour - interdiction d'aliéner et d'hypothéquer...)
Quels sont les modes de détention de ce patrimoine
?
Le mode de détention du patrimoine peut varier selon la
situation familiale, soit biens propres, soit biens communs, soit les deux à la fois, il
convient maintenant d'envisager d'autres modes de détention qui peuvent se combiner avec
ceux précédemment visés :
- l'usufruit et la nue-propriété,
- le droit d'usage et d'habitation,
- la société civile immobilière.
I - le démembrement de propriété = l'usufruit et
la nue-propriété :
Le DEMEMBREMENT DE PROPRIETE peut
résulter soit des dispositions de la Loi, soit de la volonté de l'homme :
. Des dispositions de la Loi :
Ce sera le cas, par exemple, du Droit d'USUFRUIT
du Conjoint Survivant en cas de décès de l'Epoux ('article 767 du Code Civil)
. De la volonté de l'homme
Si, le plus souvent, le DEMEMBREMENT DE PROPRIETE résulte
de mutations à titre gratuit (successions, donations...), il est parfaitement possible de
réaliser un démembrement à l'occasion de mutations à titre onéreux (vente, échange,
apport en société ...).
Ce sera le cas, par exemple, d'un propriétaire qui souhaitera céder la NUE-PROPRIETE en
se gardant l'USUFRUIT.
L'usufruitier :
L'article 578 du Code Civil stipule : "l'USUFRUIT est de droit de jouir des
choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui même, mais à charge
d'en conserver la substance".
L'article 579 du Code Civil précise que : "L'usufruitier peut jouir par lui même,
donner à bail à un autre....".
L'usufruitier a la faculté d'user personnellement du bien, d'en percevoir les fruits en
nature (produits de la terre, par exemple) et les fruits civils (loyers).
Ce droit aux fruits est essentiel puisqu'il détermine une valeur "économique"
à l'USUFRUIT.
L'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration des biens. A ce titre, il est chargé
d'en conserver la substance (l'état et la destination).
Le nu-propriétaire :
La NUE-PROPRIETE désigne le droit réel que possède le propriétaire d'un bien
grevé d'USUFRUIT.
Cette NUE-PROPRIETE est considérée comme une technique de capitalisation.
En effet, le nu-propriétaire se prive des revenus du bien
ainsi démembré (les revenus revenant en totalité à l'usufruitier), mais il va
acquérir ce bien en investissant une somme bien inférieure à celle qu'il aurait dû
débourser pour posséder la pleine propriété dudit bien.
Le Nu-Propriétaire attend de son investissement une double
plus-value à terme :
- Une plus-value certaine, lors de l'extinction de
l'USUFRUIT, qui permet au nu-propriétaire de récupérer la pleine propriété,
- Une plus-value incertaine, fonction du marché
immobilier, donc de la revalorisation du bien jusqu'à l'extinction de l'USUFRUIT.
Le nu-propriétaire profite des plus-value apportée aux
biens immobiliers par l'usufruitier :
L'article 599 le prévoit expressément :
"L'usufruitier ne peut à la cession de l'USUFRUIT réclamer aucune indemnité pour
l'amélioration qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût
augmentée".
Le nu-propriétaire peut céder sa NUE-PROPRIETE avant
l'extinction de l'USUFRUIT.
Il est nécessaire, lors de l'établissement du
DEMEMBREMENT DE PROPRIETE, de définir, dans l'acte notarié, les droits et obligations de
l'usufruitier et du nu-propriétaire.
EVALUATION DE L'USUFRUIT ET DE LA NUE-PROPRIETE
1 - Valeur de l'USUFRUIT :
En matière fiscale :
Pour calculer la valeur de l'USUFRUIT, l'administration fiscale utilise le
barème de l'article 762 du Code Général des Impôts :
| Âge de
l'usufruitier |
Valeur de
l'USUFRUIT
% de la pleine propriété |
Valeur de la
NUE-PROPRIETE
% de la pleine propriété |
Moins de 50 ans révolus
Moins de 60 ans révolus
Moins de 70 ans révolus
Plus de 70 ans révolus |
4/10
3/10
2/10
1/10 |
6/10
7/10
8/10
9/10 |
Ce barème n'est obligatoire qu'en matière de mutation
à titre gratuit (succession, donation...).
En matière Civile :
Dans les autres cas, c'est à dire les mutations à titre onéreux
(ventes, échanges, partage, apport en société ...), ce barème n'est plus obligatoire.
La jurisprudence exige, dans ce cas, que, la
détermination de la valeur d'un USUFRUIT se réalise en fonction de critères objectifs
tels que :
- L'espérance de vie de l'usufruitier d'après les
statistiques les plus récentes,
- Le revenu de l'USUFRUIT
- Un taux de capitalisation comparable à celui des rentes
viagères.
La valeur de l'USUFRUIT peut donc se définir ainsi :
L'USUFRUIT EST EGAL A LA VALEUR ACTUALISEE DU FLUX DE REVENUS FUTURS PERÇUS PENDANT LA
DUREE DE VIE DE L'USUFRUITIER.
2 - Valeur de la NUE-PROPRIETE :
En matière fiscale:
La valeur de la NUE-PROPRIETE en matière fiscale est déterminée par la
formule suivante :
PLEINE PROPRIETE - USUFRUIT = NUE-PROPRIETE
En matière civile :
On pourrait appliquer le même raisonnement que ci-dessus par le principe de
la différence.
Or, il apparaît que, dans certains cas, il est très difficile de déterminer la valeur
de l'USUFRUIT. Il faut donc rechercher la valeur économique de la NUE-PROPRIETE.
Elle peut être définie ainsi :
La NUE-PROPRIETE est égale à la valeur actualisée de la
pleine propriété.
FIN DE L'USUFRUIT
A - D'un point de vue civil :
L'USUFRUIT s'éteint :
- soit par l'arrivée de son terme s'il avait été consenti
à titre temporaire,
- soit par son extinction.
L'extinction de l'USUFRUIT viager peut survenir soit :
- Par la mort de l'usufruitier;
- Par la vente du bien immobilier :
Cela met un terme au DEMEMBREMENT DE PROPRIETE.
L'usufruitier et le nu-propriétaire deviennent, alors, chacun, propriétaire d'une partie
du prix de vente.
- Par la renonciation à l'USUFRUIT :
Cette renonciation peut être faite par la seule volonté de l'usufruitier, sans l'accord
du nu-propriétaire,
- Enfin, par la conversion de l'USUFRUIT en rente viagère :
Cette possibilité, peu utilisée mais parfois très intéressante, permet de substituer
à l'USUFRUIT une rente versée par le nu-propriétaire pendant la durée de vie de
l'usufruitier.
L'USUFRUIT peut, aussi, s'éteindre par déchéance - prononcée par le Tribunal de Grande
Instance - à la demande du nu-propriétaire, justifiant d'un abus de jouissance de
l'usufruitier (dégradation du fonds, grave défaut d'entretien...).
B - D'un point de vue fiscal :
Dès l'extinction de l'USUFRUIT, la pleine propriété se
reforme entre les mains du nu-propriétaire et ce, en exonération totale de
droits de succession.
C'est cette dernière qualité qui constitue un des atouts
majeurs du DEMEMBREMENT DE PROPRIETE.
II - le droit d'usage et d'habitation :
Juste un petit mot, pour vous indiquer une variante du
démembrement de propriété, qui ne peut se réaliser qu'uniquement en matière
immobilière, par une personne qui souhaite non plus se réserver l'usufruit avec la
possibilité de jouir ou de louer, mais simplement de jouir du bien immobilier, elle se
réservera le droit d'usage et d'habitation, qui est strictement personnel.
Ce droit n'est pas cessible,
Mais il a un gros avantage, il n'est pas saisissable.
L'extinction du droit d'usage et d'habitation peut intervenir par l'arrivée du terme, par
le décès du bénéficiaire, ou par l'abandon volontaire de ce droit par son titulaire.
III - La
Société Civile Immobilière:
LA DEFINITION LEGALE
Qu'elle soit civile ou commerciale, la société est un groupement de deux ou
plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune
des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie
qui pourra. en résulter ".
LA PERSONNALITE MORALE DE LA SOCIETE
Par nécessité, notre droit distingue deux catégories de personnes:
- Les personnes physiques, c'est-à-dire les êtres humains eux-mêmes considérés
individuellement, qui peuvent contracter, se livrer à toutes sortes d'activités, qui ont
un patrimoine;
- Les personnes morales que sont les Sociétés et autres groupements. Elles ont
une existence juridique indépendante de celle de leurs membres. Elles ont un nom, un
domicile, une activité, un patrimoine. Les biens qui leur appartiennent ne sont pas la
propriété de leurs membres. Elles peuvent passer des contrats ... exactement comme les
personnes physiques.
LA SOCIETE CIVILE EN GENERAL
Les Sociétés Civiles sont régies par les articles 1845 à 1870-1 du Code
Civil, tels qu'ils sont issus de la loi du 4 janvier 1978.
L'immobilier n'est pas, comme on l'oublie parfois, l'apanage de la Société Civile. Une
telle structure peut avoir pour objet la possession de biens de nature mobilière:
portefeuille boursier, titres de société dans le cadre d'une holding destinée à
favoriser la transmission de l'entreprise familiale...
STATUTS ET FORMALITES
Les fondateurs établissent et signent un contrat écrit contenant les statuts de
la future société. On y trouvera l'objet, la dénomination, le siège, la durée, les
règles de fonctionnement.
Deux articles du Code civil incitent à adopter la forme notariée pour établir le
contrat de société dès lors que des époux ou des futurs héritiers y participent:
- art. 1832.1 § 2 du Code civil: " Les avantages et
libéralités résultant d'un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés
parce qu'ils constitueraient des donations déguisées lorsque les conditions en ont été
réglées par acte authentique (c'est-à-dire notarié);
- art. 854: " Il n'est pas dû de rapport pour les
associations faites sans fraude entre le défunt et l'un de ses héritiers lorsque les
conditions en ont été réglées par acte authentique."
LA TAXATION DES APPORTS
A la constitution de la SCI, chaque associé effectue des apports (numéraire,
biens immobiliers etc.), pour les sociétés translucides, les apports sont, depuis le 1er
janvier 1992, soumis, sauf cas particuliers, au droit fixe de 500 F, quels que soient leur
montant et leur nature: apport en numéraire ou biens immobiliers.
LA TAXATION DES PLUS-VALUES LORS DE L'APPORT EN
SOCIETE
L'apport en société opère une mutation et déclenche bien entendu l'imposition
des plus-values dans le patrimoine de l'apporteur.
Si le bien immobilier dépend du patrimoine privé de l'apporteur, le régime des
plus-values immobilières des particuliers s'appliquera. S'il était au préalable
affecté au patrimoine professionnel, la plus-value est taxable au titre des plus-values
professionnelles (à court ou à long terme).
FONCTIONNEMENT DE LA SOCIETE ET RESPONSABILITE DES
ASSOCIES
Un gérant nommé par les associés représente la société à l'égard des
tiers.
A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à
proportion de leur part dans le capital (art. 1857 du Code civil). En clair, cela veut
dire que la responsabilité d'un associé n'est pas limitée à ses droits sociaux. Les
créanciers de la société peuvent poursuivre chaque associé sur ses biens personnels si
ceux de la société ne suffisent pas. Ils ne peuvent le faire, cependant, que pour une
portion de la dette correspondant à sa quote-part dans le capital (pour moitié, par
exemple, si l'associé détient 50% du capital).
Plus-values
Lorsque la société vend l'un de ses biens immobiliers, la plus-value est
déterminée selon les règles des plus-values privées réalisées par les particuliers,
prévues par les articles 150 A et suivants du CGI:
La plus-value est ainsi totalement exonérée d'impôt lorsque la vente intervient plus de
22 ans après l'acquisition.
Chaque associé est ensuite personnellement soumis à l'impôt sur le revenu à raison de
la fraction de la plus-value réalisée par la société, fraction correspondant à ses
droits sociaux.
Rappelons que, si l'immeuble vendu est occupé par un associé à titre de résidence
principale, l'administration refuse d'accorder une exonération.
CESSION DES PARTS SOCIALES OU RETRAIT D'UN ASSOCIE
On n'est pas prisonnier de ses parts. Si les autres associés refusent la cession
projetée, ils doivent acheter eux-mêmes les parts de l'associé désireux de se retirer
ou les faire racheter par un tiers ou par la société (art. 1862 et 1869 du Code civil).
Les parts ne peuvent pas, par ailleurs, être hypothéquées mais uniquement nanties.
Une telle sûreté n'est généralement pas acceptée par les établissements de crédit
auxquels l'associé demanderait un prêt personnel. Mais la société en tant que personne
morale peut hypothéquer ses immeubles.
FISCALITE DE LA CESSION DE PARTS
L'acquéreur (ou cessionnaire) est redevable d'un droit d'enregistrement au taux
de 4,80% sur la valeur des parts.
Toutefois, pour éviter la fraude qui consisterait à constituer une SCI aux seules fins
de bénéficier de ce taux avantageux, les cessions des parts représentatives d'un apport
en nature intervenant dans les trois ans de sa réalisation sont considérées, au point
de vue fiscal, comme ayant pour objet les biens représentés par les titres cédés. En
conséquence, elles sont soumises en tous points au régime fiscal des ventes des biens
immobiliers.
Le vendeur (ou cédant) est assujetti à l'impôt sur les plus-values immobilières.
En conclusion, vous devez considérer
votre patrimoine, comme un être vivant. Il va passer d'un état végétatif à un état
d'excitation, d'un état de minceur à un état d'obésité, il sera un jour en bonne
santé un autre jour près du gouffre, etc.
Votre salut passera obligatoirement par un diagnostique global de votre patrimoine, avant
toute modification de ce dernier, ou toute modification dans la vie familiale
professionnelle et sociale, afin de déterminer les effets immédiats et futurs.
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